Q1：私の持っている田舎の先祖伝来の一戸建てを、子供にあげよう（贈与）かと考えています。何か、注意点はありますか？価格などは全く分かりません。

ご相談内容

ご相談の回答

まずは、土地と建物ならば、固定資産税納税通知書に記載されている「固定資産税評価額」を参考にして、おおよその価額を確認してください。そもそも納税通知書が来ていない、という場合もあります。それは課税標準額が土地30万円未満、建物20万円未満である可能性が大きいです。がしかし、固定資産税評価額は課税標準額の1倍から6倍ぐらいあるので、やはり、それだけでは贈与税がかからない、とは即答出来ません。

贈与する土地については、国税庁のホームページから、該当年分の路線価評価額もしくは評価倍率表で場所を特定し、平米数をかけて土地の評価額を出してみてください。建物については、固定資産税評価額をもとにしてください（3階建て以上の建物の場合は別評価必要）。

相談者

多少ならば贈与税を払ってでもあげようかと思いますが、ほかに何か方法はありますか？

税理士

売買という選択肢もあります。

対策

仮に、130万円の土地・建物を贈与すると、贈与税が2万円（（130万円-110万円）×10%＝2万円）ですので、「まあ、そのくらいならばいいか」という考え方もあります。がしかし、贈与での２つのデメリットは、

です。

「取得費の引継ぎ」ですが、贈与の2年後、今度はお子さんがその戸建てを100万円で他人に売却出来た場合どうなるのか、という問題です。その場合、先祖伝来の土地ということで「取得費」（購入時の価格）が分からないことが大半です。そうなると、「取得費の引継ぎ」ですので、やはり、当初購入時、つまりは購入価格不明で、お子さんは譲渡税の申告をすることになります。となると、概算取得費５％（つまり5万円）で購入したということになり、（100万円―5万円＝95万円×短期譲渡39.63%=37万円）の譲渡税のがかかることになります。

ならば、130万円の現金をあげて（そこで現金贈与分として2万円の納税はあります。もしくは、12月と1月に65万円ずつ贈与してあげれば贈与税もありませんので、1月に実行でも良いかと思います）、130万円であなたからお子さんが「買う」という選択です。そうすれば、「取得費の引継ぎ」はありませんので、次に100万円で売却した場合は、「売却損」となり、上記で37万円かかった譲渡税もかからない、という計算になります。

生前贈与加算の持ち戻しは、贈与後7年以内に、あなたの相続が発生した場合に、この贈与を持ち戻さなければならなくなる、という未来への呪縛を残すことになるということです。まあ、現金贈与していればその分は持ち戻し対象ですが（「相続時精算課税」を利用すればそれもなくなる手法もあります）。

深堀

その先の相続などを考えた場合、「贈与」ですと、上記の通り「生前贈与加算の持ち戻し」もありますし、一方、他の相続人との間での「特別受益」として、生前での財産分割の一部、としてやはりフューチャーされてしまう恐れもあります。「売買」ならばその取引自体で完成するので、私としては将来に遺恨を残しずらい「売買（譲渡）」の選択も視野に入れてもらいます。無論、贈与と売買時の価格設定は同一ではないのですが、逆に、売買ならば、近隣不動産屋さんで聞く、売買事例が、一番の精通者意見として有効であると考えます（上記例ですと、2年後に100万円ですから売買価格もズレていない前提です）

税理士

「贈与」ではなく「売買」も是非検討すべきかと思います。

二宮眞秀

税理士

難解な税務をできるだけわかりやすく解説いたします